Tendencias y previsiones del mercado inmobiliario en España

El sector inmobiliario español viene experimentando un fuerte dinamismo en los últimos años, marcando nuevos récords a pesar del contexto económico coyuntural. Según los datos del Consejo General del Notariado, en los primeros nueve meses de 2022 se han formalizado más de 650.000 operaciones de compraventa, un 16% más que en el mismo periodo de 2021. Esta tendencia alcista se mantendrá previsiblemente durante el último trimestre, cerrando el año con cerca de 850.000 transacciones.

Otro dato destacable es la evolución de los precios. Tras varios años de moderado crecimiento, el valor medio de la vivienda ha experimentado una fuerte revalorización del 10% en 2022 según los índices de Tasación de Tinsa. Comunidades como Cataluña y Comunidad Valenciana han registrado subidas superiores al 15% interanual en ciudades como Barcelona o Valencia. Para 2023, se prevé un incremento medio del 3-5%, si bien regiones como Baleares o Madrid podrían experimentar aumentos del 6-7% debido al alto dinamismo de sus mercados.

Los segmentos que mayor tirón están registrando son el residencial en venta y el de alquiler. En el primer caso, las compraventas de viviendas se ubican un 20% por encima de 2021 según las tasadoras, impulsadas por la fuerte demanda de primera y segunda residencia. En cuanto al alquiler, continúa la escasez de oferta que mantiene tensionados los precios, con incrementos medios previstos del 5-7% para finales de 2023 que podrían ser aún mayores en grandes capitales.

Por zonas geográficas, Cataluña y Comunidad Valenciana han sido las grandes protagonistas, con aumentos del 15% en ciudades como Barcelona o Valencia respectivamente. También Madrid ha registrado un notable incremento cercano al 10%. Por el contrario, regiones de interior como Castilla-La Mancha o Extremadura han experimentado menores subidas en torno al 2-3%.

Los factores que influyen en esta divergencia regional son variados: mayor o menor dinamismo económico y demográfico, poder adquisitivo de los hogares, tipología residencial dominante, volumen de nuevas promociones o restricciones urbanísticas locales, entre otros.

Como dato relevante, en 2022 se han comercializado más de 325.000 viviendas, un 17% más que el año anterior. Sin embargo, este volumen está aún un 30% por debajo de los máximos de comercialización prepandemia de 2006-2007, por lo que los expertos hablan de un mercado aún con recorrido al alza en los próximos años, siempre y cuando se mantengan las condiciones macroeconómicas actuales.

Según los datos del INE, en 2022 se han iniciado en España cerca de 115.000 viviendas, un 10% más que en 2021 aunque aún un 30% por debajo de los mínimos históricos previos a la crisis de 2008. Esta falta de oferta es especialmente aguda en el segmento de alquiler, donde se necesitarían 300.000 nuevas viviendas solo para reequilibrar el mercado según los expertos.

Por zonas geográficas, Cataluña lidera las licencias con más de 18.000 viviendas, seguida de Andalucía y la Comunidad Valenciana. Sin embargo, su aportación relativa ha caído en los últimos años frente al creciente peso de Madrid y otras CCAA. Los pisos de promoción privada suponen cerca del 70% de las nuevas promociones.

Analizando la tipología de las viviendas iniciadas, más del 50% son apartamentos de entre 80-120 m2, con un claro predominio de la vivienda unifamiliar adosada o pareada a partir de 100 m2. No obstante, los expertos observan un incremento reciente de la demanda de casas independientes de mayor tamaño en zonas residenciales, propiciado por los nuevos hábitos tras la pandemia.

El coste medio de construcción por metro cuadrado se ha incrementado notablemente en los últimos años, alcanzando los 1200-1400€/m2 según el CNC dependiendo de la zona. Esto encarece los precios de venta, que se sitúan de media en 3000€/m2 para pisos y 2000€/m2 para adosados o pareados.

Otro dato reseñable es la inversión extranjera, que en 2021 superó los 6000 millones de euros según fichas, el triple que en 2020 pero aún lejos de los máximos prepandemia. Holanda, Reino Unido, Francia, Alemania y Estados Unidos son los principales países compradores.

A continuación, resumimos datos más recientes de 2023:

En los primeros 9 meses de 2023 se han formalizado más de 630.000 operaciones de compraventa de viviendas, un 5% más que en el mismo periodo de 2022, según datos del Ministerio de Fomento.

Los precios han seguido creciendo a un ritmo del 8% interanual de media en España en el tercer trimestre de 2023, siendo Madrid, Barcelona y Valencia las demarcaciones que han experimentado mayores subidas por encima del 10%, según el índice Tinsa-Sociedad de Tasación.

En el periodo enero-septiembre se han iniciado algo más de 100.000 viviendas, un 5% más que en el mismo periodo de 2022. Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana continúan liderando el número de promociones.

Los precios de venta se sitúan de media en 3100€/m2 para viviendas en venta y 1800€/m2 para adosados.

La inversión extranjera superó los 7000 millones de euros en los primeros 9 meses de 2023, un 15% más, siendo Reino Unido, Francia y Alemania los principales compradores.

Los expertos prevén que 2023 cierre con aumentos de precios del 6-8% interanual y más de 800.000 operaciones, consolidando la recuperación del mercado residencial.

En resumen, a pesar de un contexto inflacionista y de tipos de interés crecientes, el comportamiento del sector apunta a que seguirá mostrando sólida solidez en los próximos meses, liderado por las operaciones de compraventa y un crecimiento pausado pero sostenido de los precios.